Позбавлення права користування житлом
Порядок виселення із житлового приміщення
Згідно зі ст. 109 ЖК України виселення із займаного житлового приміщення допускається лише з підстав, установлених законом.
Житлове законодавство передбачає виселення добровільне або в судовому порядку. Це положення є суттєвою гарантією дотримання конституційних прав громадян.
Раніше допускалося виселення в адміністративному порядку лише для осіб, які самоправно зайняли житлове приміщення, тобто не мають жодних підстав для його заняття, або осіб, які проживають у будинках, що загрожують обвалом. Однак, ст. 47 Конституції України встановлено, що ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду, тому зазначені положення ст. 109 відносно адміністративного виселення втратили силу як такі, що прийняті до набуття чинності Конституцією України. Також Генеральна прокуратура у листі «Про розгляд звернень відносно виселення громадян» від 23 листопада 1996 р. вказала, що в Конституції чітко визначено: виселити громадян можна тільки в судовому порядку.
У розділі XV «Перехідні положення» Конституції України передбачено, що закони та інші нормативні акти, прийняті до набуття чинності цією Конституцією, є чинними у частині, що не суперечить Конституції України. Таким, що суперечить Конституції України, є положення ст. 109 Житлового кодексу України щодо виселення в адміністративному порядку з санкції прокурора осіб, які самоправно зайняли житлове приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом. Підстави і порядок виселення з житлового приміщення встановлюються Житловим кодексом, відповідно до якого виселення може бути:
з наданням іншого упорядженого житлового приміщення;
з наданням іншого житлового приміщення;
без надання житлового приміщення.
Виселення з наданням іншого упорядженого житлового приміщення
Згідно зі ст. 110 ЖК наймачі та члени їх сімей, які проживають в житлових будинках державного і громадського житлового фонду, можуть бути виселені з наданням іншого упорядженого житлового приміщення, якщо:
будинок, у якому знаходиться житлове приміщення, підлягає знесенню;
будинок (житлове приміщення) загрожує обвалом;
будинок (житлове приміщення) підлягає переобладнанню на нежитловий. Офіцерів, прапорщиків і мічманів, військовослужбовців надстрокової служби
Збройних Сил України і прирівняних до них осіб, звільнених з дійсної військової служби у відставку або в запас, а також осіб, які проживають разом із ними, може бути виселено із займаних ними житлових приміщень у військових містечках з наданням іншого упорядженого житлового приміщення. У такому ж порядку підлягають виселенню з військових містечок інші особи, які втратили зв’язок із Збройними Силами України.
Законом можуть бути передбачені й інші випадки виселення з наданням іншого упорядженого житлового приміщення.
Першою підставою для виселення, передбаченою ст.ст. 110, 111 ЖК, є знесення будинку. Воно може мати місце у зв’язку з вилученням земельної ділянки, на якій розташований будинок, для державних і громадських потреб.
Необхідність вилучення житлового будинку для державних або громадських потреб виникає для потреб міст у зв’язку з розширенням житлових кварталів, існуючих підприємств, реконструкцією вулиць, майданів, будівництвом шкіл, лікарень та інших об’єктів соціально-побутового призначення. Обґрунтоване рішення про знесення має бути винесено виконкомом або державною адміністрацією незалежно від належності будинку.
Громадянам, яких виселяють з будинку, надається інше благоустроєне житлове приміщення виконавчим комітетом відповідної ради чи державною адміністрацією, а у випадках, коли земельна ділянка відводиться державній, кооперативній чи іншій громадській організації, — цією організацією.
У разі знесення житлових будинків, що є у приватній власності громадян, у зв’язку з вилученням земельних ділянок для державних або громадських потреб, громадянам, членам їх сімей, а також іншим громадянам, які постійно проживають у цих будинках, надаються за встановленими нормами упоряджені квартири в будинках державного або громадського житлового фонду. Крім того, власникам житлових будинків надається право вибору: або отримати відшкодування вартості будинків (квартир), будівель та пристроїв, що зносяться, або право використати матеріали від розбирання цих будинків, будівель та пристроїв на свій розсуд.
Альтернативою наданню квартир за бажанням громадян може буди забезпечення виконавчими комітетами місцевих рад можливості позачергового вступу до ЖБК і одержання в них квартир.
Друга підстава, передбачена ст.ст. 110, 112 ЖК — це загроза обвалом будинку або житлового приміщення, що розміщується в ньому.
Висновок про технічний стан житлового будинку (житлового приміщення), залежно від відомчої приналежності, складається спеціально створеною виконавчим комітетом місцевої ради або державної, кооперативної чи іншої громадської організації, у віданні яких знаходиться житловий будинок (житлове приміщення), комісією з числа відповідних спеціалістів. Висновок комісії про загрозу обвалом житлового будинку (житлового приміщення) затверджується виконавчим комітетом місцевої ради незалежно від того, в чиїй приналежності знаходиться будинок (житлове приміщення), одночасно з наданням для осіб, які підлягають виселенню, іншого упорядженого житлового приміщення.
Згідно зі ст. 112 ЖК інше упоряджене житлове приміщення залежно від належності будинку, надається виконавчим комітетом місцевої ради чи державною, кооперативною або іншою громадською організацією, а в разі неможливості надання житлового приміщення цією організацією — виконавчим комітетом місцевої ради.
Третя підстава, передбачена ст. 110, 111 ЖК, переобладнання житлових будинків або житлових приміщень у нежилі. Якщо будинок, в якому розміщується житлове приміщення, у зв’язку з непридатністю для проживання підлягає знесенню або переобладнанню у нежилий, інше упоряджене житлове приміщення надається особам, які виселяються, державною, кооперативною чи іншою громадською організацією, якій належить будинок, що підлягає знесенню, або якій призначається будинок, що підлягає переобладнанню, а в разі відсутності цієї організації чи неможливості надання нею житлового приміщення — виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради.
Переведення придатних для проживання житлових будинків і житлових приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежитлові, як правило, не допускається (ст. 8 ЖК). У виняткових випадках таке переведення може здійснюватися за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста обласного значення) ради (ч. 2 ст. 7 ЖК).
Правовою підставою для розірвання договору найму і виселення наймача із зайнятого ним приміщення є зміна цільового призначення будинку (квартири), який у зв’язку з переведенням у нежитловий виключається зі складу житлового фонду.
Виселення з наданням іншого житлового приміщення
Виселення з наданням іншого житлового приміщення передбачене ст.ст. 114, 114–1, 117, 125, 132 ЖК України.
Із наданням іншого житлового приміщення може бути виселено:
працівників та осіб, що проживають з ними, які припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, які надали житлове приміщення, у зв’язку зі звільненням за власним бажанням без поважних причин або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину;
громадян, позбавлених батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, стосовно яких позбавлені батьківських прав;
батьків-вихователів, усунених від подальшого виховання дітей (ст. 114–1 ЖК);
осіб, зазначених у ст. 125 та ч. 2 ст. 132 ЖК при виселенні зі службового житлового приміщення та гуртожитку.
Виселення з наданням іншого житлового приміщення може відбуватися тільки в судовому порядку.
Інше житлове приміщення, що надається громадянам у зв’язку з виселенням, повинне знаходитися в межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.
У постанові Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985 р. за № 2 (п. 22-1) зазначено, що позови про виселення з наданням іншого житлового приміщення (ст.ст. 114, 114-1, 117, 125, ч. З ст. 132 ЖК) не можуть бути задоволені, якщо надане приміщення не відповідає санітарним і технічним вимогам.
Відповідне санітарним і технічним вимогам інше житлове приміщення може бути меншим, ніж звільнюване, і менш впорядкованим, але водночас воно має відповідати вимогам, які виключають визнання особи, яка поселилася в ньому, як такої, що потребує поліпшення житлових умов, у тому числі у зв’язку з проживанням в одній кімнаті осіб різної статі, старших за дев’ять років, крім подружжя.
Виселення без надання іншого житлового приміщення
Житлове законодавство передбачає випадки виселення громадян без надання іншого житлового приміщення:
відповідно до ст. 116 Житлового кодексу наймач та члени його сім’ї або інші особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують житлове приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи в одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця або інших заінтересованих осіб провадиться без надання іншого житлового приміщення;
без надання іншого житлового приміщення виселяють також осіб, які самоправно зайняли житлове приміщення. Самоправно зайнятим вважається приміщення, в якому мешкає особа без відповідного рішення про надання їй цього приміщення та відповідно ордера на житлове приміщення. Проте необхідно зазначити, що вселення в будинок, квартиру без ордера, але з відома органів, які винесли рішення про надання житлового приміщення, чи з дозволу відповідних посадових осіб, не повинне вважатися самоправним.
Питання щодо виселення із службових приміщень регулюється Положенням «Про порядок та надання службових житлових приміщень і користування ними в Україні», затверджене постановою Ради Міністрів від 4 лютого 1988 р. № 37, де зазначено, що робітників і службовців, що припинили трудові відносини з підприємством, установою, організацією, а також громадяни, які виключені з господарських товариств або вийшли з них за власним бажанням, підлягають виселенню зі службового приміщення з усіма особами, які з ними проживають, без надання іншого житлового приміщення, за винятком осіб, які пропрацювали на підприємстві, в установі, організації, що надали їм службове житлове приміщення, не менш як 10 років; осіб, що звільнені з посади, у зв’язку з якою їм було надано житлове приміщення, але не припинили трудових відносин з підприємством, установою, організацією, які надали це приміщення; осіб, звільнених у зв’язку з ліквідацією підприємства, установи, організації або за скороченням чисельності чи штату працівників; пенсіонерів за віком та інших осіб відповідно до житлового законодавства.
Із гуртожитку підлягають виселенню без надання іншого житлового приміщення сезонні, тимчасові працівники і особи, що працювали за строковим трудовим договором, які припинили роботу, а також особи, що вчилися у навчальних закладах і вибули з них, та інші. Тим часом існує і категорія осіб, передбачена «Примірним положенням про гуртожитки», затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР від 03 червня 1986 р. № 208, яких не може бути виселено з гуртожитку без надання іншого житла, наприклад, осіб, які працювали на підприємстві, установі, організації, що надали їм житлову площу в гуртожитку, не менш як 10 років.
Потрібно звернути увагу на те, що громадяни можуть бути виселені й у зв’язку з визнанням ордера на житлове приміщення недійсним.
Так, у разі визнання ордера на житлове приміщення недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер (такими діями можуть бути надання неправомірних відомостей про членів сім’ї, що включені в ордер, про розміри раніше займаної площі, яка послужила підставою для взяття на квартирний облік), вони підлягають виселенню без надання іншого житлового приміщення.
Якщо громадяни, зазначені в ордері, раніше користувалися житловим приміщенням у будинку державного або громадського житлового фонду, їм повинно бути надано житлове приміщення, яке вони раніше займали, або інше житлове приміщення.
У разі визнання ордера на житлове приміщення недійсним з інших підстав (наприклад, внаслідок неправомірних дій службових осіб, таких, як порушення ними черговості отримання житла, порушення встановленого порядку розгляду і вирішення питань про взяття громадян на квартирний облік, видачу ордера на житлове приміщення, право на яке зберігає інший громадянин, тощо) громадяни, зазначені в ордері, підлягають виселенню з наданням іншого житлового приміщення або приміщення, яке вони раніше займали.
Якщо ордер визнано недійсним у зв’язку з видачею його на житлове приміщення, на яке мають право інші особи, особам, що одержали цей ордер, має надаватися інше житлове приміщення, яке повинне відповідати за розміром і благоустроєм житловому приміщенню, зазначеному в ордері.
Проект ЖК України встановлює, що виселення із займаного житлового приміщення допускається також лише з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку.
Виселення наймача, членів його сім’ї та інших осіб, які проживають разом з ним, із житлового будинку, квартири (їх частин) здійснюється внаслідок припинення дії договору найму житла. У разі відмови наймач і члени його сім’ї підлягають виселенню в судовому порядку.
У разі визнання в судовому порядку договору найму житла недійсним наймач та члени його сім’ї підлягають виселенню. Наймачу повинно бути повернуто житло, яке він раніше займав, або надано інше упоряджене житло.
Громадянам, які виселяються із житла, що належить до державного та комунального житлових фондів, надається інше упоряджене житло.
Якщо у квартирі, в якій проживало два і більше наймачів, наймач займав частину квартири, йому надається окрема квартира в межах норми загальної площі.
У разі виселення з житла, що за розміром менше, ніж це передбачено нормою надання загальної площі, надається квартира чи одноквартирний будинок у межах норми загальної площі.
Стягнення на передане в іпотеку житлове приміщення є підставою для виселення всіх громадян, які мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку житлове приміщення всі громадяни, які мешкають у ньому, зобов’язані на письмову вимогу кредитора або нового власника цього житлового приміщення добровільно звільнити його протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо громадяни не звільняють житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.
Виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечено іпотекою відповідного житлового приміщення, є підставою для надання цим громадянам житлових приміщень для тимчасового проживання. Відсутність житлових приміщень для тимчасового проживання не тягне припинення виселення громадянина з житлового приміщення, яке є предметом іпотеки.
Виселення без надання іншого житла:
громадяни, які самовільно зайняли житло, підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого житла;
якщо наймач, члени його сім’ї або інші особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують елементи будинку або об’єкти спільного користування чи використовують житло не за призначенням та своєю поведінкою створюють для інших мешканців умови, за яких спільне проживання з ними в будинку, квартирі (їх частині) є неможливим, а по-переджувальні заходи виявилися безрезультатними, власником подається позов до суду щодо дострокового розірвання договору найму. У разі задоволення позову наймач, члени його сім’ї або інші особи, які проживають разом із ним, підлягають виселенню без надання іншого житлового приміщення;
осіб, позбавлених батьківських прав, може бути виселено за рішенням суду без надання іншого житла, якщо спільне проживання цих осіб із дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, визнано неможливим;
особи, які створили умови, за яких спільне з ними проживання є неможливим, за рішенням суду можуть бути виселені без надання іншого житла або зобов’язані здійснити примусовий обмін займаного житла на умовах, запропонованих іншою стороною.
Підлягають виселенню з житлового фонду спеціального призначення:
сезонні, тимчасові працівники і особи, що працювали за строковим трудовим договором, які припинили роботу, а також особи, які навчалися у навчальних закладах, аспірантурах, докторантурах і вибули з них, підлягають виселенню з гуртожитку, який їм було надано у зв’язку з роботою чи навчанням, без надання іншого житлового приміщення;
працівники підприємств, установ, організацій, які поселилися в гуртожитку у зв’язку з роботою, можуть бути виселені без надання іншого житлового приміщення в разі припинення трудових відносин;
наймач або члени його сім’ї, якщо після закінчення строку дії договору найму службового житла або припинення трудових та інших передбачених законодавством відносин з підприємством, установою, організацією вони відмовляються його звільнити. Виселення здійснюється в судовому порядку без надання іншого житла.
Не можуть бути виселеними із службового житла державного чи комунального житлових фондів без надання іншого житла, зокрема:
інваліди І і ІІ груп;
ветерани Великої Вітчизняної війни та інші особи, на яких поширюється чинність Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту»;
батьки-вихователі в разі ліквідації дитячого будинку сімейного типу, за винятком випадку, коли ліквідація здійснюється за рішенням суду, яким установлено факт протиправних дій батьків-вихователів;
особи, які пропрацювали на підприємстві, в установі чи організації, що надали їм це житло, не менш як десять років.
Підставами для виселення із соціального житла без надання іншого житла є:
надання наймачу або придбання ним іншого житлового приміщення;
підвищення доходів наймача до рівня, який дозволяє укласти договір найму іншого житлового приміщення;
подання наймачем недостовірних даних щодо середньомісячного сукупного доходу за попередній рік, приховування реальних доходів;
порушення правил користування житловим приміщенням;
систематичне порушення умов договору найму соціального житла;
інші підстави, встановлені законом.